相続した実家って、「思い出」も「家族の事情」も「お金」も絡むので、感情だけで決めると後悔しやすいです。
この記事は、売る／貸す／残すを“迷いなく決める”ために、判断フローチャート（文章版）＋チェック項目を用意しました。
※税務・法務は個別事情で変わるため、最終判断は専門家（司法書士・税理士等）への確認もおすすめします。
迷ったらコレから。売る／貸す／残す 判断フローチャート
ここだけ読めば、だいたいの結論が出ます。
STEP0：まず「期限がある作業」を先に片付ける
相続登記（名義変更）は義務化されています。相続を知った日から原則3年以内に申請しないと、正当理由がない場合は過料の対象になり得ます。 法務省
→ まだ名義が故人のままなら、売る／貸す／残す以前に「登記の段取り」をスタート。
STEP1：「この家に住む人」が今後3年以内にいる？
- YES（住む予定がある／子どもが戻る／自分が住む）
- → ひとまず 「残す（住む前提）」へ。ただし次のSTEP2も確認。
- NO（住む予定がない／誰も戻らない）
- → 次へ
STEP2：「毎月の固定費＋手間」を払ってでも持ち続けたい？
目安：固定資産税、火災保険、草木の管理、通気・通水、近隣対応、修繕、（遠方なら）交通費。
- NO（維持がキツい／遠い／面倒／お金が出ていくのが嫌）
- → 「売る」優先
- YES（維持できる／将来使う可能性が高い）
- → 次へ
STEP3：「家族で揉めそう」or「共有名義になる」可能性が高い？
- YES（兄弟が多い／意見が割れる／共有になりそう）
- → 「売る」推奨（揉める前に“数字”で揃えるのが最短）
- NO（相続人が少なく合意できる）
- → 次へ
STEP4：家の状態は「すぐ貸せるレベル」？
チェック：水回りの故障、雨漏り、シロアリ、老朽化、残置物、近隣クレーム、駐車場、設備。
- YES（修繕少なく貸せそう）
- → 次へ
- NO（直すのに数十万〜数百万円かかりそう）
- → 「売る」（または「更地にして売る」）へ
STEP5：「貸したい理由」はハッキリしてる？
貸すが向くのは、だいたいこの3パターンです。
- 3〜5年以内に住む予定がある（“仮置き”）
- 立地が強く、安定して借り手がつく（駅近・大学/病院需要など）
- 家を手放したくないが、固定費の穴埋めが必要
- YES（上に当てはまる） → 「貸す」
- NO（なんとなく） → 「売る」（なんとなく貸すは事故率が高い）
STEP6：「売る」になった人へ：売り方は3つある（ここが落とし穴）
売るの中でも、実は最適解が分かれます。
- 高く売りたい → 仲介
- 早く確実に売りたい → 買取
- 住み続けたい（売ったあとも住む） → リースバック
この3つは、同じ家でも条件が大きく変わるので、先にまとめて比較すると失敗しません。
⇒「仲介／買取／リースバック」を一括比較を詳しく解説している記事はこちら
まず最初にやるべきこと：売る／貸す／残す以前の“地ならし”
相続登記の義務化で「放置」が危険になった
相続登記は、制度として義務化され、期限内の申請が求められます。 法務省
実家の判断を先延ばしにしてもいいですが、名義の放置は後から地獄化します（相続が重なる／共有者が増える／連絡不能が出る）。
家族会議は「感情」より先に“3つの数字”を揃える
揉めない順番はこれです。
- 維持費（固定費＋最低限の管理コスト）
- 売ったらいくら（仲介／買取／リースバックの条件）
- 貸したらいくら（家賃相場−管理費−修繕積立−空室リスク）
この3つが揃うと、感情があっても話が前に進みます。
「残置物」があるなら、写真で“現状の証拠”を残す
片付け前に、全室をスマホで撮影。
理由：親族間で「捨てた／捨ててない」の揉め、貴重品の捜索、修繕箇所の見積もりがラクになります。
売る／貸す／残す：メリット・デメリット早見（比較表）
| 選択肢 | 売る | 貸す | 残す（住む/保有） |
| 向いている人 | 維持が負担 遠方 家族で揉めそう 早く現金化したい | 3〜5年以内に住む予定 立地が強い 管理体制を作れる | 住む予定が確定 思い入れが強い 維持コストを許容できる |
| メリット | 固定費ゼロに近づく 手残りが確定しやすい 揉めを止めやすい | 資産を持ったまま収入化 将来の選択肢を残せる | 生活拠点として活用 将来の自由度が高い |
| デメリット | 思い出の喪失 売り方を間違えると損 | 修繕・空室・近隣対応が発生 共有だと同意が難しい | 空き家リスク 維持費が出続ける 放置で価値が落ちる |
| 最重要チェック | 仲介 買取 リースバックの条件差を比較 | 修繕費・管理会社・ 空室期間・相続人の同意 | 住む時期・改修費・ 管理の手間・相続登記 |
| 後悔しがちなパターン | 「高く売れるはず」で 放置→劣化→売値下落 | 「とりあえず貸す」 →修繕地獄→手残りマイナス | 「そのうち使う」 →結局使わず維持費だけ払い続ける |
「売る」が向くケース：後悔が少ない人の共通点
- 売るべきサイン1：住む予定がない＋遠方＋管理が回らない
- この3つが揃うほど、放置コストが効いてきます。
家は「使わない」ほど劣化が進むので、売る判断が遅いほど条件が悪化しがちです。
- 売るべきサイン2：兄弟姉妹が多い／共有になりそう／意見が割れそう
- 実家問題は“感情の地雷”です。
揉める前に、売却方法別の金額を揃えるだけで、話が現実に戻ります。
- 売るべきサイン3：税制の期限が関わる可能性がある（空き家の3,000万円特別控除）
- 相続した空き家を売る場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円の特別控除が使える制度があります。
また、適用には自治体が交付する確認書が必要になるケースが一般的です。 大阪市公式ウェブサイト
※要件が細かいので、該当しそうなら「売る」判断を先延ばしにしない方が得になりやすいです。
売るなら「売り方」で損得が決まる：仲介／買取／リースバック
ここが一番の落とし穴。「売る」と決めても、売り方で結果が変わります。
仲介：高く売れる可能性があるが、時間と手間がかかる
- 向く人：時間に余裕／片付けや内覧対応ができる／相場を追える
- 注意：売れるまで固定費が続く、値下げ判断が必要、室内状態で価格がぶれやすい
買取：早い・確実。ただし価格は仲介より下がりやすい
- 向く人：早く現金化したい／遠方で動けない／老朽化が進んでいる
- 注意：買取価格だけで決めず、**「売れる時期」と「手残り」**で判断
リースバック：売っても住み続けられる（ただし条件確認が必須）
- 向く人：住み替えたくない／ローンや資金繰りが厳しい／家を手放す心理抵抗が強い
- 注意：賃料、契約形態（定期借家など）、買い戻し条件は要チェック
結論：この3つは“同時に比較”しないと、正解が見えません。
⇒「仲介／買取／リースバック」を一括比較を詳しく解説している記事はこちら
「貸す」が向くケース：成功するのは“貸す理由が明確”な人だけ
貸すが向くのは「仮置き」と「立地勝ち」
貸す判断でうまくいくのは、だいたいこの2つです。
- 数年後に住む可能性が高い（子どもの進学／転勤／介護の都合）
- 立地が強く、家賃が下がりにくい（駅近・需要が安定）
貸す前に現実チェック：修繕費と管理の手間は必ず出る
- 賃貸は「家賃＝利益」ではありません。
- 管理費、修繕、設備交換、空室期間、原状回復、近隣対応…を織り込んで初めて判断できます。
共有名義は要注意：同意が取れないと詰む
共有が絡むと、賃貸運用の意思決定が進みにくくなります（同意や合意形成が必要になりやすい）。
「貸したい人」と「売りたい人」で割れた瞬間に止まるので、共有見込みなら売却（方法別比較）が現実的です。
「残す（住む／保有）」が向くケース：残していいのは“使う確度が高い人”
- 残していい人1：住む時期が決まっている（3年以内が目安）
- 「いつか住む」は危険ワードです。
住む時期が曖昧なら、まずは期限を決めた“仮置き”にしましょう（例：1年だけ保有して、売却・賃貸を再判定）。
- 残していい人2：改修費と維持費を“家計として許容”できる
- 古い実家ほど、住む前にまとまった修繕費が出ます。
「残す」の後悔ポイントは、思い出のために“固定費が延々出る”状態になることです。
- 残すが不安なら“第3の残し方”：売って住む（リースバック）
- 「住み続けたい」なら、売却方法としてリースバックという手もあります。
ただし条件差が大きいので、比較してからが前提です。
⇒「仲介／買取／リースバック」を一括比較を詳しく解説している記事はこちら
家族で揉めない進め方：実家問題を“会議化”すると決着が早い
会議の議題は3つだけでいい
- いつまでに決める？（期限）
- 何を優先する？（高く／早く／住み続ける）
- 数字はどうなってる？（売却3パターン・賃貸の手残り・維持費）
揉める前に「条件を並べる」だけで空気が変わる
実家問題は、感情論が先に走ると止まります。
でも、仲介／買取／リースバックの条件を揃えると、全員が同じ土俵で話せます。
⇒「仲介／買取／リースバック」を一括比較を詳しく解説している記事はこちら
よくある質問（Q&A）
- Q1. 「とりあえず空き家のまま保有」はアリ？
- 短期ならアリ。ただし長期化すると、劣化・管理負担・家族合意の難化が進みやすいです。期限を決めて“仮置き”にするのが安全です。
- Q2. 片付けてから売った方が高い？
- ケース次第です。片付けのコストと時間が重いなら、買取や現状売却が合理的な場合もあります。
「高く売る」だけでなく、「いつ・いくら手元に残るか」で判断を。
- Q3. 相続した土地を手放したいが、売れない…
- 土地の状況によっては、国に引き渡す制度（相続土地国庫帰属制度）という選択肢もあります（要件・審査あり）。 法務省
ただし“売れるなら売る”が基本なので、まずは売却可能性の確認が先です。
- Q4. 「売る」か「貸す」か迷う時の最短手順は？
- 最短はこれです。
①維持費（年額）を出す
②賃貸の手残り（月額）を出す
③売却条件（仲介／買取／リースバック）を並べる
→ 数字が揃うと、ほぼ自然に結論が出ます。
まとめ：後悔しない人は「感情」より先に“条件比較”で決めている
- 住む予定がない＋維持が重いなら、基本は「売る」が後悔しにくい
- 「貸す」は、**理由が明確（仮置き／立地勝ち）**でないと失敗しやすい
- 「残す」は、使う時期が決まっている人だけが勝ちやすい
- そして「売る」でも、仲介／買取／リースバックで正解が変わる
⇒「仲介／買取／リースバック」を一括比較を詳しく解説している記事はこちら
総合病院に20年以上勤務する現役看護師。救急外来（ER）をはじめ、さまざまな診療科や年齢層の患者様と日々向き合ってきました。急な体調不良だけでなく、生活習慣やメンタル、加齢にともなう不調など、「ちょっと人には相談しづらい悩み」に触れる機会も多くあります。オジLABOでは、そうした経験にもとづき、記事内容に医学的・看護的な観点から大きな誤りがないか、読者にとって偏った情報になっていないかを確認する立場として監修を行っています。記事の執筆自体はオジLABO編集部が担当し、監修看護師が内容をチェックすることで、中高年男性の読者が安心して読める情報提供を目指しています。
